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年楼市行情跌宕起伏。年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，成交“停摆”，疫后5-6月迎来需求爆发期，7月随着热点城市加码调控，复苏动能明显转弱，“金九银十”爽约，市场下行压力与日俱增，不同能级城市呈现出显著的分化行情，三四线表现略好于预期，前11月累计同比已然回正，小幅微增3%。在这样的大背景下，行业分化现象加剧，城市与城市之间分化也日益凸显。本文以人口基数较大且人口外溢严重（户籍人口超万人且常住户籍人口比小于1）的11个典型三四线城市（徐州、盐城、临沂、济宁、阜阳、亳州、周口、商丘、驻马店、南阳、信阳）为例，解读皖北、豫南、苏北、鲁南等区域房地产市场环境，并围绕人口增长、居民购买力、经济产业发展，全面解读此类城市楼市现状及投资前景分析。”本文约字阅读需要9min
01
淮河经济区具备人口优势，但购买力存短板
从区位上看，4省典型11城位于淮海经济区，处沿海中心位置。这是一个颇具规模的市场，全国近一成人口聚集在此。
公开数据显示，淮海经济区年常住人口1.2亿人，约占全国总人口的8.57％。不过淮海经济区覆盖城市多为人口输出型城市，地缘性人才外流严重，核心区各城市年至年来人口增速最高增长仅7.11%，商丘更是呈人口负增长。
表：年-年淮海经济区核心城市常住人口变化情况数据来源：公开资料，CRIC整理由于产业结构仍以农业主导，淮海经济区面临经济短板，基本面显著落后于长、珠三角。截至年数据统计表明，淮河经济区GDP总量亿元，不足长三角GDP总值亿元的1/3，较之京津冀GDP总量亿元和粤港澳GDP总量亿元也有明显差距。考量到其“农业大省”的战略定位短期内难以扭转，经济发展后劲略显不足。
图：各城市群年GDP总量对比情况（单位：亿元）数据来源：公开资料，CRIC整理淮河经济区由江苏、山东、河南、安徽各省经济谷地组成，同时也是中国南北方经济的过渡地带，资本吸引力较差，区内整体收入水平不高，人均年可支配收入普遍不足2万元，仅处于第一梯队的徐州、临沂、济宁拥有较高收入水平。
经济发展迟滞，缺乏市场的依存度，活力不够，一定程度上限制了楼市成交规模扩大以及房价攀升。这是4省11个典型城市发展的大背景。
02
四省年人口流出近万，城市基本面普遍较弱
即便四省人口占全国总人口的五分之一，但近年来人口流出严重，年四省常住人口共低于户籍人口万人。近两千万人的外出务工使得皖北、豫南、苏北、鲁南等区域的三四线城市房地产市场具有很强的节点性的返乡置业特点。
1、围绕人口绝对量和人口流出程度，并初步对城市综合前景作出判断
户籍人口大于万人且常住户籍人口比低于1的城市以及部分重点