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近期的三四线一直出现在大家的视野之中。前几天地王频出：从5月20日到7月初，大约40天的时间，河南就有10个地王，平均每4天一个，洛阳，南阳，开封，周口，新乡等都爆出地王，其中以洛阳和南阳为最，楼面价达6-7千，房价直逼省会郑州。5月7日，九江市两宗土地成功拍出，其中濂溪区一个地块楼面价约元/㎡，成为九江新地王。6月13日，河北邯郸一天之内在两个区域内都出现了新的地王。保利发展以7.9亿元拍下复兴区前郝村地块，成为复兴区新地王。当天荣科地产也以5.5亿元摘得邯山区老东站地块，成为邯山区新地王。……这几天是在*策弥漫下的挣扎：咸阳出台公积金新规：购房面积超㎡、第三套、离婚半年以内等状况均停贷。7月26日，洛阳市住保和房管局在回复市民提问时指出：各房地产开发企业目前在售项目以年4月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价。开封也上演十二时辰，7月17日，开封住建局在取消限售的文件上盖章；7月20日，撤销取消限售。而此刻我们来看开发商的布局：旭辉：自年四季度以来，随着三四线市场转弱，放缓了三四线布局节奏，三四线土地投资金额占比较前三季度下降了34.4个百分点至14%。祥生：在三四线城市的投资金额和建面分别占总土地投资的78.9%、89.5%，相较年前三季度分别增加15.5和12个百分点，表示继续会深耕杭州周边的城市。……对于三四线，部分开发商直接减少，也有些则瞄准强三线继续深耕，为什么？我们接着往下看：2
为什么不少开发商转移强三线：1、一二线土地要配建学校，租赁用房，保证金高，参与房企多，竞争激烈，门槛比较高。我们就以深圳为例来看一下：6月下旬，深圳5宗土地出让，有报道称80+房企参与报价，最终竞拍的房企30多家，场面是多激烈，其中越秀都参与了地块竞拍，保证金高达80亿。当天土拍结果如下图，每个都要配建人才房，5块地，总建面69万方，其中15万方为人才房。而南京有关部门表示，全市商品住宅用地出让目标为公顷，其中，租赁住房用地比例不少于30%。不仅如此，最近杭州挂出九宗宅地并修改土拍规则，在此前执行的限地价+竞自持基础上，实施事先限房价。在房企获取土地使用权前就约定入市价格，包括项目毛坯均价、毛坯最高单价以及精装价格。限制越来越多，开发商拿地越来越难。2、我们再来看房价：对于一二线来说，涨幅排名靠前，就要面临被约谈的境界，这点西安，苏州，成都等城市都剖有感触，特别是苏州，下调土地出让最高限价，限售等来表态。所以一二线严控，而我们来看下图的70城房价环比涨幅，最高的差不多都是三四线城市。我们看着张表格，洛阳，唐山，济宁、秦皇岛，徐州，平顶山等这些三线城市，环比涨幅都比较大，特别是洛阳，超过了西安，夺得本月*，而房价在这一波行情中直逼省会郑州。其实从这里都可以看出，*府的态度，对三四线是睁只眼闭只眼的。在棚改没有完成之前，部分三四线还会顺势涨一波。3、开发商对一些强三线的预期比较高。城市群的建立已经上升为国家战略，在这次*治局会议中也有提到加快都市圈建立的步伐。在这些城市群除了长三角、珠三角、粤港澳、京津冀三大城市群，成渝城市群也有机会成为下一个增长极。在以上海、北京这两大城市带动的情况下，区域内吸引了2千万+的人口，周边常州，扬州，绍兴等三线城市也有所裨益，比如今年比较火的粤港湾大湾区，中山，珠海，惠州，江门，佛山在这一波行情中也是比较亮眼，前一段时间，鹏瑞以总价8.6亿的价格竞得金湾区金河东路南侧地块（航空新城片区），楼面价元/㎡，溢价率49％，在经济和*策的加持下，也可见开发商的预期。除此之外，还有占据重要交通枢纽的城市也被开发商所喜爱，比如徐州，虽然不省会城市，也不在都市圈内，但是时代改变了，郑州，合肥以及贵阳的崛起，也给了这些城市迎来的机会，不少品牌开发商依旧入驻，其中还有房企为了拿地凌晨3点还在激战。4、为了土地的增量。比有不好的地块更糟糕的是没有土地，一二线城市拿不着地，即使出现一块土地也是几十家房企火拼，没有资金没有背景，就很难进入，特别是一些小开发商。对于大开发商来说，拼的是销售业绩，我们来看年，销售额排名，如果今年比去年减少了，该怎么办？上千亿销售额背后，是要有大量的土地支撑。年销售额排名：3
对于三四线城市来说，棚改对其的作用非常大，特别是一些人口不足，经济发展不好的小城市，可以说就是灵丹妙药，棚改的减少，可见当地的房价承受力度有多脆弱，不少官媒也曾经发声谨防三四线断崖式下跌。特别是这次*治局会议不再以房地产作为短期刺激经济的手段，而有一些开发商就开始打出了对一些三四线城市所在楼盘的优惠*策，只为回款。但是对于三四线来说不能一概而论，一些弱三四线城市，注定是悲凉，真的不必留恋，没有人口，没有产业，依旧没有价值比如白菜价的鹤岗，海景房无人问津的山东乳山，降价未遂的恩施等等。如果你有自住需求，不妨等等，不着急购买。对于一些强三线城市来说，价值肯定不如一二线城市，但是高于弱三四线，特别是东部都市圈的一些城市，也是存在结构性机会的。来源：米宅
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